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房地产信托风险没那么可怕
发布日期: 2012-10-18

2002年以来,房地产信托规模每年保持快速增长。截至20126月底,房地产信托业务余额为6953亿元。

 

快速增长且规模巨大的房地产信托,在当前房地产行业宏观调控措施前所未有的严厉背景下,其风险问题成了关注的焦点。担心主要基于两点,一是房地产信托频现提前清偿,一是房地产信托面临兑付高峰。

 

提前清偿是否意味着风险?

 

2012年以来,大约有50只房地产信托提前清偿,那是不是说明房地产信托出现了风险?

 

事实并非如此。房地产信托提前清偿主要有以下几种情况。

 

第一,房地产商找到新的融资渠道后,不愿使用高成本信托资金,因此会提前偿还投资者本金及收益。这种情况的提前清偿属于正常业务操作,跟风险没有关系。

 

第二,房地产企业因为考虑房价等因素暂时不打算开发,因信托到期时没形成销售,而房地产公司自身又有资金,就提前清偿了。

 

第三,项目确实出了问题,信托公司为了控制风险,提前清盘。这种情况极个别。这事实上也体现了信托公司风险控制方面的能力,从信托计划设立之初,信托公司便会全程介入并监控房地产商的销售情况和现金流,一旦发现房地产存在兑付问题便会采取具有针对性的风控措施。

 

能否应对兑付高峰?

 

房地产信托期限最常见的为两年,而房地产信托密集发行期主要在2010年及2011年上半年。由此,2012年和2013年上半年是信托兑付的高峰。2012年总共有2000亿至2500亿元房地产信托到期,其中3月、6月和9月为兑付高峰期。从年初开始,好多人就在担心兑付高峰能否应付过去,不过目前看来,已经平稳度过上述三个兑付高峰。2013年一季度兑付规模为400亿元,二季度为500亿元,基本跟2012年持平。

 

需要注意的是,房地产信托事实上几乎不存在实质性的兑付风险,因为房地产信托采取了充足的抵押担保措施,抵押率通常在50%以下。即使不能到期兑付,也可通过发新补旧、找第三方接盘和变卖抵押资产等方式,保证投资者资金安全。

 

第一种常见方式是发新补旧。如201110月,四川信托推出8亿元青岛凯悦特定资产受益权投资集合资金信托计划,以接盘中融信托20108月发行的一只“中融·青岛凯悦”信托产品。20114月,华融信托发行华信大足优先级受益权转让集合资金信托计划,该计划受让一开发商持有的金谷信托同名计划9050万份优先级受益权。

 

第二种常见方式是卖给资产管理公司。如中诚信托将深圳紫园投资集合信托提前终止,将房地产信托贷款转让给华融资产管理公司。

 

另外还有卖给其他房地产商、卖给房地产基金、抵押资产拍卖等方式。再不济,信托公司也有实力自己接盘,风险全部自己承担。

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